マンションの管理会社と騒音|隣人がうるさい場合の法的な対処法

隣人トラブル
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騒音で管理会社に苦情出したのに何もしてくれない!

マンションや集合住宅に住んでいると、隣の部屋の人の騒音に悩まされているという人は少なくありません。

最初は我慢していたものの「もう耐えられない!」となり、管理会社に一回だけ苦情を言っても何も状況が変わらず、困っているという方もいらっしゃるでしょう。管理会社が本当にきちんと対処しているのか、疑問に感じることもあります。

そこで今回は、隣人の騒音に悩む方のために、騒音に関する「管理会社の義務」について解説いたします。

管理会社の法的義務、また入居前に伝える義務はないのか、騒音で管理会社や相手方を訴えることは可能か、までわかりやすくご説明いたします。

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マンション・アパートで多い騒音トラブル

マンションでは、一戸建て住宅等よりも騒音被害が起きやすく、ご近所トラブルも起きがちです。よくある騒音のクレームとしては以下が挙げられます。

・上の階の人の足音がうるさい
・子供の泣き声・奇声がうるさい
・隣人の音楽(重低音など)がうるさくて眠れない
・夜中まで騒ぎを起こしている
・夜中に夫婦喧嘩をしている

まずマンションなどでよくあるのが、「上の階の人の足音がうるさい」というものです。引っ越しなどでいろんな人が出入りするときはやむを得ませんが、1人住まいのはずなのに足音が大きいというケースもあるそうです。

自分の足音には気づかないので、指摘されて困惑する方もいらっしゃいます。また最近多いのは、子どもの泣き声などの子どもを騒音元とするものがあります。やはり、泣き声や奇声がしょっちゅうあると、気が休まらないでしょう。

さらに自分の部屋の隣で楽器の音や音楽の重低音の音が響いているという苦情もあります、昼ならまだしも夜だとゆっくり眠れませんよね。夜中まで友人同士でパーティーをしている若者がいる、夫婦喧嘩をしているという指摘もありました。

このように、騒音と一言でいっても、さまざまな生活音が問題になっています。

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騒音に対する管理会社の法的義務は?

マンションなどの賃貸借契約では、賃借人(借りる側)の義務だけが強調されているように感じることも多いですが、実際上は「賃貸人(貸す側)にも一定の義務」が課されます。

賃貸人は、部屋を貸す代わりに家賃を受け取っているため、賃借人が目的物である賃借物を使用収益し、通常の生活を営めるように、一定の良好な環境を提供しなければいけません。

例えば、水漏れなどがあれば賃借人ではなく賃貸人あるいは管理会社がそれに対応するのは当たり前です。

つまり、賃借人が我慢できないほどの騒音に悩んでいる場合には、賃貸人や管理会社は対処すべき義務と責任があるということです。

騒音元となっている部屋が自身の管理している賃借物であるならば、責任を持って注意する必要があります。

もっとも、必ずしも騒音をストップできるかと言われるとなかなか難しい問題もあります。マンションやアパートでは多くの人が壁一枚で接して暮らしているため、一定の生活音は我慢すべきだと考えられているためです。

騒音に当たるかどうかに関しては、40-60デシベル程度であれば騒音として捉えることができるようですが、これは絶対ではありません。周囲の環境や時間帯、居住環境などさまざまなことを考慮して受忍限度を超えるかどうかを測ることになるためです。

このように、管理会社や大家さんには、騒音に対処すべき責任があります。しかし、注意等しても収まらないことも多々あり、騒音と呼べるかどうかも個別事情を見てみないとわからないことは多いといえます。

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管理会社が何もしてくれない!騒音に関して管理会社ができることは?

隣人の騒音に我慢できない場合、「契約の解除はできないの?」と考えることもあるでしょう。管理会社は、騒音を理由に契約解除が可能なのか、また入居前に騒音問題を伝える義務はあるのか、についてご説明いたします。

①騒音元となる住民の契約解除は可能?

「騒音が酷くて家にいるとストレスが溜まる」というケースもあります。管理会社も注意はしているがなかなか騒音が収まらない場合「なぜ契約解除しないの?」と疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。では、管理会社は騒音元になっている住民と契約解除はできないのでしょうか?

結論からいうと、契約解除が可能かどうかはケースバイケースとなります。

契約違反で追い出せるか

賃貸借契約では、賃借人は禁止事項を課せられているケースがほとんどです。

契約書の中で「楽器や音楽など、騒音の元となる大きな音は禁止」などを見かけたことがある方もいらっしゃるでしょう。

仮に騒音禁止の条項が契約書にある場合は、これを破ったとして契約解除を求めることは可能です。

また契約書に明記されていなくても、用法遵守義務というものが賃借人には貸されているため、騒音を出すことはこれに反する行為と考えられますので、契約解除が可能です。

実際のところ契約解除は難しい

しかし、賃貸借契約では、なかなか賃借人を追い出すことは難しい問題もあります。

家を奪われてしまう賃借人の状況を考えると、簡単に追い出すわけにはいかないからです。そのため、法律上は騒音問題があってもこれに加えて「信頼関係を破壊したと認めるに足りない特段の事情」がない限り、契約解除をすることはできません。

具体的には、警察に何度も注意されているのにもかかわらず騒音を改めない場合や、騒音が原因で近隣の入居者が契約を解除した場合には、信頼関係が破壊されたとする理由になり得ます。

しかし、これも絶対とはいえず、ケースバイケースが実態です。

このように、契約解除は可能ですが、信頼関係を破壊したと言えるほど強度の違反行為等が必要になるでしょう。

②告知義務|入居前に騒音問題を伝える義務はある?

入居前から騒音問題があった場合、「知っていたら契約しなかった」という方もいらっしゃるでしょう。では、入居前に騒音問題を告知する義務は管理会社にあるのでしょうか?

まず、賃貸物件に瑕疵がある場合は、告知義務があります。告知義務を怠った場合には、契約解除や慰謝料請求、補修費用の負担を請求するなどが可能です。

賃貸物件の瑕疵としては、物理的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵があります。

  • 物理的瑕疵とは部屋の設備の一部が壊れている場合など
  • 心理的瑕疵は、殺人事件や自殺が起きた場合など。
  • 環境的瑕疵が騒音や治安などの問題。

仮に警察沙汰になるほどの騒音問題が起きていた場合には、入居前に伝える義務があったということもできます。また、警察沙汰にはなっていなくとも、マンションの住人ならみんなが知っていたという場合で管理会社が把握していた場合には、伝える義務はあったといえるでしょう。

もっとも、空港の近くや高速道路の近くのマンションの場合は、飛行機や車の音が大きいのは契約前に周知の事実です。言わなくても見学でわかることについて指摘しなかったことについて告知義務違反の責任を負うことはないでしょう。

住んでみないとわからないこととして「騒音を意図的に隠していた」などがあれば損害賠償等を請求することは可能です。

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騒音で管理会社や相手方を訴えて勝つことは可能か?

最後に、騒音を理由に相手方や管理会社を訴えて勝つことは可能かについてご説明いたします。

騒音元の相手方に対して訴える場合

「隣の人の騒音が耐えられない!」という場合、騒音元となっている相手方に対して損害賠償を請求したいと考えるかもしれません。これは可能なのでしょうか?

損害賠償請求が可能かどうかは「騒音が違法なレベルに達しているか」「心身に影響を及ぼしているか」によります。

一定の生活音は誰でも発しているため、一定レベルまではそれぞれの住人が我慢すべきだと考えられています。法律上は、「社会通念上、受忍限度を超える騒音があったかどうか」で判断することになるでしょう。

受忍限度を超えるかどうかは、騒音が40-60デシベルに達しているか、また居住環境や時間帯、管理人が注意をしたかどうかなど様々な事情が考慮されます。

また、不法行為といえるには、深刻な被害が発生していることも必要です。例えば、騒音が元で病気になったり、などの被害を受けている場合には請求が可能といえるでしょう。

管理会社に対して訴える場合

では、騒音被害について管理会社を訴えて勝つことも可能なのでしょうか?

騒音被害にあっており、受任できない音量かつ心身に不調をきたしているなどの影響が出ている場合には、管理会社を訴えることも考慮します。

具体的には、管理会社が「騒音問題について誠実に対応しなかった場合」、あるいは「建築物に構造上の問題がありそれが騒音問題の原因となっている場合(壁が薄すぎるなど)」などです。

この場合は、債務不利高に基づく損害賠償請求や契約解除できる(民法415条、541条、543条)と考えて良いでしょう。

ちなみに、分譲マンションの場合は「瑕疵担保責任を追及する方法」なども考えられます。

騒音被害について、管理会社を訴えたい場合はまずは専門家である弁護士に相談しましょう。騒音問題は微妙な判断が必要なことも多いため、専門家の視点から請求可能かどうかを判断してもらうことが必要です。

このように、騒音被害について一定のケースでは、管理会社を訴えることも可能です。

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騒音に管理会社が対処しない場合は、弁護士に相談を

騒音問題に関しては「音が止んだらそれでいい」とする軽いトラブルから、「告知義務違反がある」「心身の不調が出たので損害賠償を請求したい」とする重度の問題までさまざまです。

どのように対処すべきかは、相談者の状況によって変わります。

騒音問題にお悩みの場合は、専門的に対処できる弁護士にご相談ください。相手方や管理会社に対する交渉から請求まで弁護士が行います。騒音トラブルにお悩みの場合は、お早めに弁護士までご相談ください。

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